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E io apro un riad a Marrakech |
 È una delle mete turistiche più commercializzate, eppure conserva una grande tradizione di civiltà e accoglienza. Il Marocco, scoperto in passato dai grandi viaggiatori, continua ad affascinare gli occidentali che sognano di trasferirsi qui e aprire un riad, tipiche case marocchine oggi trasformate in hotel di charme. Affacciati su un patio interno spesso impreziosito da una fontana centrale e piante di media altezza che la circondano, sono dimore per vacanze considerate una ghiotta alternativa ai prezzi esorbitanti di Provenza e Toscana. «I nostri connazionali, accanto a francesi, tedeschi e inglesi, hanno generato in Marocco un mercato immobiliare che nel giro di pochi anni ha avuto una crescita notevolissima» conferma Luca Pezzani, segretario generale della Camera di commercio italiana a Casablanca. Tra i pionieri di questo business, Richard Branson, patron multimiliardario della Virgin Group, che ha restaurato un riad che oggi è un albergo da 600 euro a notte (www.kasbahtamadot.virgin.com). Lo stilista Jean-Paul Gaultier ne ha fatto invece un buon arredato uno con lampadari a cristalli veneziani. Ma si possono fare ancora buoni affari? È il momento di investire in Marocco?
«A Marrakech ormai è difficile trovare strutture a prezzi d’affari: un riad a uso hotel, grande quindi almeno 200 metri quadri e con cinque-sei stanze, costa almeno 200mila euro. Ma il prezzo è destinato ad aumentare entro il 2010, data in cui il Marocco raggiungerà 10 milioni di visitatori l’anno, così come previsto dal piano di sviluppo Azure: oggi i turisti sono circa 8 milioni l’anno». Il programma di crescita dedicato alla ricettività varato dal governo del Marocco non è che una delle numerose misure di ammodernamento che da 10 anni a questa parte hanno rimodellato l’economia nazionale, con iniziative come l’introduzione di centri di investimento dedicati a nuove business venture, la riduzione del capitale minimo necessario per avviare un’impresa (passato da 9.000 euro a 900) e l’abbattimento della tassa di trasferimento di proprietà (dal 5% al 2,5%). Interventi, questi, che hanno contribuito alla crescita del Pil (dal 2,5% del 2007 al 6,1% previsto per il 2008) e determinato buoni conti pubblici e la ripresa dell’attività economica generale. «Il turismo è tra i settori più brillanti in Marocco, al punto da essere vicino alla saturazione nei luoghi più battuti. Ci sono però ancora diverse località che offrono buone opportunità per trasformare un riad in albergo: per esempio quelle costiere nella fascia settentrionale del Paese, così come nella parte più meridionale» suggerisce Pezzani. Insomma, non c’è solo “Marà”, come gli habituè chiamano Marrakech. La cifra d’acquisto di una casa tradizionale varia infatti a seconda della città, perché i 200mila euro di Marrakech equivalgono ai 170mila di località meno frequentate dai turisti e ai 140mila delle campagne: nelle aree più richieste il mercato è quadruplicato negli ultimi 10 anni e ogni 12 mesi vede un incremento del 20%. «Nel 1998 ho acquistato 350 mq nella medina di Marrakech investendo 250mila euro circa, lavori di ristrutturazione compresi, per avviare il Riad 72 (www.uovo.com), oggi invece dovrei spendere il doppio» conferma Giovanna Cinel, proprietaria anche del Riad Due e amministratrice del Riad 12. Da considerare poi che le strutture ancora disponibili sono spesso da ristrutturare con spese pari a quelle d’acquisto (e con tempistiche pari, in media, a un paio d’anni). Per risparmiare? Meglio optare su case non raggiungibili in auto perché insediate nelle vie più intricate dei centri cittadini oppure ripiegare su un dar, cioè una costruzione sprovvista di patio. Ci sono poi regioni ancora poco abitate che propongono prezzi concorrenziali a causa della mancanza di infrastrutture: in questi casi il calcolo dei costi-benefici è basato anche sulla propensione personale a fare da “apripista”, avvantaggiandosi della poca concorrenza, ma ostacolati da un mercato ancora tutto da creare. «Dieci anni fa a Marrakech le vie del centro erano ancora in fango» conferma Cinel, ma oggi sono numerosi i progetti di espansione già in corso, dalla costruzione di nuove autostrade all’apertura di aeroporti e strutture sportive pianificate per attirare turisti. Attenzione, poi al clima, alcune cittadine sono particolarmente calde: meglio scegliere microclimi più favorevoli, per sfruttare appieno una stagione turistica che non vede sostanziali battute d’arresto nell’arco dell’anno. «Attenzione anche alla registrazione catastale: diversi connazionali hanno avuto problemi notevoli, che hanno addirittura comportato l’impossibilità di provare l’acquisto fatto. Meglio rivolgersi a un notaio di fiducia per le pratiche in Comune» consiglia Pezzani. La vox populi vuole poi che la maggiore difficoltà, per chi intende avviare un’attività indipendente in Marocco, sta nella mentalità clientelare del posto: per ottenere un permesso con maggior celerità, una “mancia” data nelle mani giuste a volte sembrerebbe fare miracoli. «La cultura marocchina è basata sulla contrattazione: basta pensare che anche i commessi dei negozi sono pagati a percentuale» spiega Alberto Leone (vedi box). Per far decollare gli affari è necessaria una promozione ad hoc, con cui resistere a una concorrenza più che vivace: tra i possibili canali c’è la collaborazione con un tour operator che incide con circa il 30% della tariffa delle camere veicolate. Altre strategie sono: la proposta di servizi aggiuntivi, dal solarium all’hammam al ristorante interno, così come l’apertura di un sito web tradotto in più lingue. «Io ho puntato su un arredamento di design e una ristorazione molto studiata, con un pranzo in versione light e una cena più tradizionale» prosegue Cinel. Infine, è necessario porre cura nella scelta del personale di servizio – per superfici da 200 mq, è bene calcolare almeno tre dipendenti, con uno stipendio netto minimo di 180 euro mensili. «I dipendenti qualificati sono una minoranza: chi li trova, li tieni stretti» conferma Pezzani. Facile calcolare il fatturato dell’attività: le tariffe partono da 50 euro circa a notte per arrivare a 220 euro o più, e per far quadrare i conti è necessario portare almeno al 30% quella che gli operatori di settore definiscono “copertura”, cioè la richiesta di tutte le camere disponibili sui 365 giorni dell’anno. Con un’avvertenza: si dice che comprare un riad è un po’ come mangiare un dolce locale di consistenza gommosa, che incolla le dita ma fa venire una voglia matta di mangiarne un altro.
Ci vuole il visto?
Viaggi turistici o per lavoro inferiori a tre mesi richiedono solo il passaporto. Per periodi più lunghi ci vuole il visto da richiedere almeno 15 giorni prima presentando domanda al consolato, corredata da fotografie e fotocopie del passaporto. Info: Ambasciata del Marocco in Italia, via Spallanzani 8/10, Roma, tel. 06 4402504.
In Italia sono attivi uffici consolari del Marocco a Roma, Milano (www.consulatmarocmilan.it), Napoli, Bologna e Torino. Ambasciata d'Italia in Marocco, www.ambrabat.esteri.it
Il costo della vita (in euro)
Merce Marocco Italia
1 kg di pane 0,30 euro 3,16 euro
1 kg di banane 1,34 euro 1,63 euro
1 tazza di caffè 0,46 euro 0,80 euro
1 l di benzina 0,79 euro 1,40 euro
1 l di acqua minerale 0,44 euro 0,24 euro
1/2 l di birra locale 0,45 euro 0,60 euro
Cena al ristorante da 5 euro da 16 euro
Pernottamento in un hotel 3 stelle da 25 euro da 45 euro
Affitto mensile 60mq da 180 euro da 400 euro
Mappamondo
Posizione: Situato nell’Africa nord-occidentale, il Marocco confina a Nord con il Mar Mediterraneo, a Est con l’Algeria, a Sud con la Mauritania e a Ovest con l’Oceano Atlantico. Altri confini sono con la Spagna, che all’interno del territorio Marocchino possiede due exclave, ossia le città costiere di Ceuta e Melilla.
Superficie: 446.550 kmq (quasi una volta e mezza l’Italia).
Popolazione: 34.343.000 abitanti.
Forma di governo: Monarchia costituzionale.
Capitale: Rabat.
Città principali: Casablanca (capitale economica del Paese per l’industria elettronica, di trasformazione ittica, di produzione di materiali per l’edilizia, agroalimentare); Rabat (cuore governativo e sede industriale nei settori tessile, agroalimentare, edile;
Marrakech (attivissima nel turismo e nell’immobiliare); Fès (nota per l’industria tessile, l’artigianato, le concerie), Tangeri (città portuale importante anche per le aziende chimiche, meccaniche, navali, turistiche, immobiliari, ittiche); Oujda (polo dell’industria cementifera); Agadir (centro di attività mineraria per il cobalto, il manganese e lo zinco noto anche per il settore ittica e il turismo).
Clima: Mediterraneo sulle coste, con inverni miti ed estati temperate. Nell’interno le temperature presentano maggiori escursioni, sia diurne sia stagionali, con neve sui rilievi in inverno e punte di -20 °C a 3.000 metri d’altezza, piogge abbondanti nella brutta stagione, estati a 50 °C nella parte meridionale del Paese.
Lingua: Arabo. Molto diffuso il francese, abbastanza conosciuto l’italiano.
Religione: Islamica.
Moneta e cambio: Dirham. Un euro è pari a 11,29 dirham circa.
Situazione economica: Grazie a una politica di stabilizzazione l’economia nazionale sta vivendo da alcuni anni una fase di crescita: 2,7% l’incremento del Pil nel 2007, 6,1% quello previsto per il 2008 grazie a una situazione di ordine dei conti pubblici, un debito estero in diminuzione, un’inflazione sotto controllo. Punti deboli restano ancora la dipendenza energetica da Paesi esteri e un diffuso stato di povertà. Alla tradizionale industria agricola (pomodori, frutta, legumi, agrumi) si sono aggiunti nell’ultimo secolo il turismo (due milioni nel 2007 i visitatori di Marrakech), la pesca, l’industria manifatturiera, quella automobilistica, elettronica, informatica, mineraria (soprattutto fosfati), metallurgica e le costruzioni.
Fuso orario: Un’ora indietro rispetto all’Italia: quindi quando a Roma è mezzogiorno, in Marocco sono le 11 di mattina.
Prefisso telefonico: 00212
N.B.: È proibito uscire dal Paese portando con sé valuta locale. Inoltre i ripetuti attacchi terroristici di marzo-aprile 2007, che hanno colpito in particolar modo la città di Casablanca e incluso obiettivi turistici, suggeriscono alle autorità di mantenere una certa cautela.
Testimonianza 1
«Il riad mi è costato 230mila euro: oggi vale il doppio»
«Ho ricevuto una proposta di acquisto della casa in cui vivevo a Napoli: così è iniziata la mia “avventura” marocchina» racconta Alberto Leone, proprietario del riad La Maison du Vent di Essaouira, città costiera a 150 km a ovest di Marrakech. «Era il 1999, io e mia moglie eravamo stanchi dei soliti problemi di lavoro e già da alcuni anni frequentavamo il Marocco, accarezzando l’idea di andare a viverci una volta in pensione. L’improvviso arrivo del denaro dalla vendita della casa ci ha spinti ad anticipare un sogno che pensavamo lontano e a trasformarci in imprenditori, perché la gestione di un hotel ci sembrava il modo più semplice per avere un’attività in un luogo che conoscevamo solo da turisti. Nel 2002 abbiamo acquistato un immobile all’interno della splendida medina di Essaouira – già annoverata tra i patrimoni dell’umanità dell’Unesco – e lo abbiamo ristrutturato, aggiungendo due piani per contare su una superficie di 500 mq. I lavori sono durati quasi quattro anni per lentezze burocratiche, ma i tempi lunghi delle trafile amministrative ci hanno dato modo di curare ogni dettaglio, dal legno di tuia per i soffitti delle camere al menu delle cene che prepariamo su richiesta, dove serviamo i piatti più inusuali della tradizione marocchina. In principio non è stato semplice acquisire una mentalità imprenditoriale, trovare personale qualificato e capire come instaurare con loro un giusto rapporto: per intendersi, è necessario avere molto rispetto per una mentalità così diversa dalla nostra. La collaborazione con l’agenzia Avventure nel mondo e la segnalazione sui motori di ricerca del Web fanno sì che la Maison du Vent sia occupata al 50% della disponibilità: un risultato più che positivo, considerando la numerosa presenza di alberghi francesi in zona già molto consolidati. Abbiamo ricevuto un’offerta di acquisto per 470mila euro: cinque anni fa ne avevamo investiti 230mila, lavori di ristrutturazione inclusi, quindi la nostra iniziativa si è già più che rivalutata. Ma noi abbiamo fatto una scelta di vita, più che finanziaria: e così, anziché vendere, abbiamo deciso di investire ancora per coprire la terrazza e attrezzarla a centro massaggi». INFO: www.maisonduvent.com
Testimonianza 2
«Chi contratta, risparmia»
Simone Pinto, toscano classe 1975, dopo gli studi di economia nel 2003 si è stabilito a Marrakech, dove ha aperto l’agenzia Pinto Immobiliare (www.pintoimmobiliare.com).
Acquistare un riad in Marocco e trasformarlo in albergo: un business profittevole?
«Il settore è ancora vantaggioso, in forte crescita e offre tuttora opportunità accessibili per chi volesse intraprendere. Il mercato si è evoluto in modo significativo negli ultimi due anni, ma i prezzi sono rimasti convenienti e l’uso commerciale di un immobile garantisce un guadagno più redditizio di quello di una semplice compravendita speculativa. Un consiglio: in fase di acquisto, una buona negoziazione riesce a fruttare sconti del 20% o più rispetto al prezzo iniziale. Attenzione: in alcuni luoghi la concorrenza nel settore alberghiero è ancora limitata, ma anche in questi casi la riuscita dell’iniziativa dipende da una giusta strategia di marketing».
Perché si è trasferito in Marocco?
«Innanzitutto perché qui il potenziale di crescita economica è enorme e il Governo, per stimolare lo sviluppo, incoraggia gli investitori stranieri più facoltosi con interessantissime agevolazioni fiscali. Inoltre il Marocco, nel panorama dei Paesi di cultura islamica, è uno dei più aperti. Lo stile di vita è improntato alla calma, alla tranquillità. L’atmosfera è quasi “magica”, le vecchie tradizioni – come l’ospitalità – vengono sempre osservate, anche nelle città più moderne. Fuori dai centri urbani, la natura delle campagne incanta con la sua straordinaria bellezza... Insomma, tutto il Marocco è magnifico».
per saperne di più
www.ccimaroc.com: il portale della Camera di commercio italiana in Marocco.
www.coim.ma: il comitato degli operatori italiani in Marocco.
www.cgem.ma: la Confederazione delle imprese del Marocco. In francese.
www.anpme.ma: l’Agenzia nazionale marocchina per lo sviluppo delle pmi. In francese.
www.moroccobusinessnews.com: un sito a partecipazione statale dedicato agli investitori stranieri interessati a fare affari in Marocco. In inglese.
di Maria Spezia -
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. L'articolo è pubblicato su Millionaire di novembre 2008.
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