Garantisce guadagno e soddisfazione. Quello dell’amministratore di condominio è un mestiere che oggi presenta maggiori attrattive e che assomiglia sempre più a quello di chi amministra un’impresa. In questo caso, l’azienda si chiama condominio, ovvero case, palazzi, complessi residenziali con più proprietari che devono organizzare al meglio la gestione della proprietà. Ci sono spese da pianificare e suddividere, interventi di manutenzione e miglioramento da preventivare e seguire, regole da concordare e far rispettare, riunioni da organizzare.
«E’ un’attività che va svolta a tempo pieno. Chi l’immagina come secondo lavoro, si pone già su un piano poco professionale», spiega Mario Beccuti, amministratore a Torino. «C’è una parte di lavoro contabile, una gestionale, una di rapporto coi clienti, cioè i condómini». Beccuti, maturità scientifica, ex consulente, si è formato sul campo. Da un altro amministratore, nel 1993, ha acquisito i primi dieci stabili. Oggi ne segue 70, a parer suo il numero massimo che un amministratore unico possa controllare adeguatamente. «In pratica partecipo a una riunione condominiale ogni sera! E’ il momento chiave dell’attività, spesso carico di tensioni. Subiamo il preconcetto che l’amministratore non sia lì per fare l’interesse degli amministrati, ma il proprio», afferma Beccuti. In effetti, nell’immaginario comune, l’amministratore è sospettato di disonestà: lucro e mazzette su appalti concessi a imprese favorite, gestione allegra del denaro comune e, cronaca insegna, vere e proprie fughe con il malloppo, ovvero il denaro sul conto corrente intestato al condominio, cui l’amministratore ha libero accesso. «Anche per questo è importante che l’amministratore svolga l’attività come primo lavoro, con un ufficio a disposizione. Il professionista fa un patto con il condominio: essere raggiungibile e disponibile ogni giorno e senza appuntamento. Inoltre deve godere di credibilità finanziaria, cioè essere solvibile presso le banche di riferimento. In pratica, la banca stessa dà ai condómini delle garanzie sul fatto che il loro amministratore ci sia, lavori da tempo in modo onesto e controllabile con il denaro degli altri. Se l’amministratore non è disponibile o sgarra, i condómini possono revocare in qualsiasi momento il suo incarico». Ma come s’impara il mestiere? «E’ quasi impossibile cominciare da zero. Entrare nel settore non è come rilevare una tabaccheria. Meglio iniziare presso un altro studio. Tecnicamente si fa presto a fare passi in avanti, ma ci vogliono almeno un paio d’anni per sviluppare una buona professionalità. La formazione di base non deve essere necessariamente tecnica (es: diploma di geometra) o amministrativa (ragioneria): per i risvolti psicologici dell’attività e la necessità di comunicazione, è forse meglio una maturità umanistica». Una strada alternativa è la formazione proposta dalle tante associazioni di amministratori che operano in Italia. «Su 200 mila condomini, circa 40 mila in Italia sono amministrati da chi ha frequentato un corso. Gli altri si sono fatti da soli», spiega Stefano Milanesi, presidente dell’Associazione Professionale Amministratori di Condominio di Milano. «Si sente la necessità di una formazione che contribuisca a creare degli standard di qualità. In Italia non esiste un albo unico che imponga regole agli amministratori immobiliari. Esiste però una norma comunitaria (UNI 10801) che descrive i requisiti e compiti degli amministratori condominiali e il “fascicolo” del fabbricato, ovvero la descrizione degli impianti e delle caratteristiche dello stabile. Chi si forma da solo rischia di diventare un praticone. Conosce usi e costumi del mestiere, ma non ha le basi per un approccio professionale. Un esempio banale è la gestione della contabilità. Molti ammucchiano per tutto l’anno le fatture, senza che i condomini possano fare verifiche parziali sull’andamento dei conti. Cosa che rende impossibile correggere man mano eventuali errori di gestione o problemi di bilancio. Invece bisogna cominciare a gestire i condomini come aziende. Amministrare 80 unità immobiliari significa gestire un bilancio aziendale di almeno 100 mila euro». Ma chi vuole intraprendere questo mestiere ha recepito l’esigenza di formazione e professionalità? «I corsi a pagamento sono sempre più frequentati. Molte associazioni offrono corsi lunghi per formare su tutti gli ambiti dell’attività», spiega Milanesi. «L’Apac, in due-tre mesi, dà solo gli strumenti base per affrontare i problemi principali. Per le situazioni particolari, è meglio che l’amministratore ricorra a consulenti specializzati: avvocati, ingegneri, commercialisti. Non può essere un tuttologo. Deve avere gli elementi per capire quali sono le cose di cui curarsi e i rischi da evitare. E un’etica che lo metta sempre dalla parte degli amministrati. Lavorare in autonomia non significa tenere tutti all’oscuro del proprio operato». Per alleggerire il lavoro degli amministratori, le maggiori associazioni offrono servizi e consulenze legali, amministrative e tecniche, in una prima fase gratuite.
Un ulteriore aiuto agli amministratori viene dall’outsourcing. Aziende come la Reos (02 76004571) possono occuparsi della gestione della segreteria telefonica, della contabilità, dei rapporti di routine coi fornitori. Si può ricorrere a uno o più tra questi servizi (con tariffe che partono da 15euro per unità immobiliare), dedicandosi solo all’aspetto relazionale dell’attività. Ricorrere all’esterno, soprattutto all’inizio, costa meno che assumere personale di segreteria o creare un ufficio e lascia tempo per trovare clienti, trattare con quelli che ci sono, fare sopralluoghi.
Quello del numero di condomini (o unità immobiliari) da amministrare è un punto importante da tener presente: si può cominciare in piccolo, ma l’attività dà da vivere solo se coinvolge almeno 50 stabili e un migliaio di clienti. La retribuzione è pattuita tra professionista e condomini. Si parla di 60-70 euro l’anno per unità immobiliare amministrata. E le percentuali sui lavori dati in appalto? Gli addetti ai lavori sconsigliano il fenomeno: non migliora la trasparenza della gestione, perché le percentuali non rientrano nelle voci di bilancio, e non aiuta l’amministratore a conquistare la fiducia dei condomini.
Corsi sì, corsi no
«Ho frequentato un corso, ma penso che avrei potuto imparare da solo quello che mi hanno insegnato», racconta Carlo, ingegnere che in un momento di crisi dell’azienda per cui lavora, ha pensato di imparare il mestiere di amministratore di condominio. «Pensavo potesse essere un’attività integrativa, da affrontare in un eventuale periodo di mobilità. Ma ho capito che non è così. Perché sia redditizia, l’attività va svolta in modo professionale».
Nonostante qualche riserva, sono sempre di più quelli che s’iscrivono a corsi di formazione presso le varie associazioni. Spiega Stefano Milanesi, presidente dell’Apac: «Le quote di iscrizione partono da 400 euro. Su 45 iscritti nell’ultimo anno, quindici hanno avviato uno studio e più di 20 hanno anche assunto una seconda persona». Ecco, di seguito, i recapiti delle scuole che organizzano corsi in tutta Italia.
Anaci, tel. 06 3215399, www.anaci.it
Anamni, tel. 06 55272323, www.anamni.it
Anaip, tel. 06 39751260, www.anaip.it
Fna, tel.02 33105242, www.fna.it
Apac, tel. 02-89429007, www.apacmilano.it, e-mail
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A CHI CHIEDERE AIUTO
DA CONSULTARE
Come gestire guasti ed emergenze? Dove trovare indicazioni sulla fatturazione di studio, la contabilità e la fiscalità associata? In commercio sono numerosi i software di gestione che possono aiutare. Ecco i principali:
- Il Pigc (Procedura Integrata Gestione Condominio) è un programma usato da 5mila amministratori in Italia: costa da 210 a 810 euro. Dopo il primo anno è possibile abbonarsi per aggiornamenti e servizi con un canone che parte da 99 euro. Per impararne l’uso, è fornito gratis un videocorso sonoro e una versione base del programma, per chi parte dall’amministrazione di 15 unità immobiliari (un piccolo condominio). Info: Windsoft, tel. 02 66013112, www.gestione-stabili.com
- Il Dylog City, invece, ha un prezzo che parte da 199 euro, più 164 euro l’anno per il contratto di manutenzione software, l’assistenza telefonica, l’aggiornamento.
Info: Dyloh 800984898, www.dylog.it
- Alla portata di tutti, dalla Finson: Progetto condominio. Costa 6, 99 euro. Info: www.finson.it
DA CLICCARE
Per chi volesse avvicinarsi alle tematiche di cui si occupa ogni giorno un amministratore, si consiglia uno sguardo a www.condominio.com, www.condominiweb.com e www.diritto.it
DA LEGGERE
Per una formazione di base:
Come si amministra un condominio di Francesco Tamborrino, Il Sole 24 Ore, 55 euro per libro e Cd rom.
di Silvia Messa (
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). Millionaire febbraio 2005
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