Il business è di casa

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Il settore immobiliare tiene. E la casa si trasforma in una grande opportunità. Per chi acquista, chi vende, chi investe, chi cerca un lavoro. Guida per affari nel mattone

La buona notizia: il settore immobiliare in Italia vive un boom costante da 14 semestri. Negli ultimi sei anni, le quotazioni sono cresciute del 70% (oltre 40%, a parità di potere d’acquisto). E dal ’94 a oggi l’investimento immobiliare ha garantito rendimenti più alti di Borsa e Btp.

Eppure, a partire dalla fine del 2004, si sono verificati dei segnali in controtendenza. Gli ultimi dati parlano ancora di numeri in crescita, ma per la prima volta il settore ha mostrato un rallentamento. Si allungano i tempi di compravendita e di locazione (da due a tre mesi), mentre aumenta lo sconto sui prezzi richiesti dai venditori (che arriva anche al 10%). Che la corsa del mattone stia per fermarsi? Che la bolla dei prezzi sia sul punto di scoppiare?

Mario Breglia, direttore dell’istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari (www.scenari-immobiliari.it), parla di un mercato che plana: «Non c’è più la crescita dei prezzi a due cifre degli anni precedenti. L’anno scorso si era a un +6%, per il 2005 prevediamo un +3-4%, in linea con l’inflazione. E il numero di compravendite con ogni probabilità quest’anno calerà. Ma i numeri rimangono di tutto rispetto, con alcuni comparti particolarmente dinamici».

Più ottimista John P. Calverley, autore del libro Bubbles and how to survive them (“Le bolle speculative: consigli per la sopravvivenza”) uscito in Usa e Gb (in vendita on line sul sito www.amazon.com): «Nel 2005 le quotazioni dovrebbero lievitare di un altro 8-10%. La Bce (Banca centrale europea, ndr) non rialzerà i tassi d’interesse, agevolando così l’accensione di nuove ipoteche. Ma nel 2006, se il miglioramento dell’economia si consoliderà, i tassi saliranno, raffreddando il mercato italiano. Ma l’Italia per ora non è a rischio bolla, come sono invece Spagna, Irlanda e Gran Bretagna».

Altra voce ottimista arriva da uno studio della Royal institution of chartered surveyors (Rics): «Tutti gli indicatori dimostrano che ci sono poche possibilità che nel 2005 possa verificarsi il crollo di un qualsiasi mercato immobiliare residenziale europeo».

Su un 2005 sempre di crescita, seppure rallentata, sono concordi gli uffici studi delle principali catene franchising italiane. Settore sempre in buona salute, quindi. Ma con l’esigenza di un’analisi approfondita per rintracciare le aree più promettenti. «Fra il 2000 e il 2004 ben quattro milioni di famiglie hanno comprato casa. Era logico aspettarsi un rallentamento» dice Breglia. «Oggi a cercare sono soprattutto coppie giovani, con una capacità di spesa più limitata e disponibilità medie intorno a 130-140 mila euro».

E se l’acquisto della prima casa rallenta, l’immobile rimane il bene rifugio per eccellenza. L’indagine Bnl-Centro Einaudi ha rilevato che l’82% degli italiani considera il mattone come l’investimento più sicuro (era il 57% nel ’97) e il 64% il migliore possibile (era il 14,6% nel ’96).

Sulla redditività dell’investimento, mette in guardia Breglia di Scenari immobiliari: «La convenienza dell’investimento è più evidente nel lungo periodo. Attenzione ad acquistare per affittare: il rischio è di pagare molto l’immobile in un periodo di canoni tendenzialmente in calo».

Grandi manovre sul fronte bancario. In parallelo a un numero di compravendite sempre alto, prosegue il massiccio ricorso ai mutui, mai così convenienti. Il debito dei privati nei confronti delle banche in Italia è di 340 miliardi di euro, di cui oltre la metà riguarda finanziamenti per comprare casa. La novità è che le banche ora studiano anche prodotti adatti a un target finora trascurato: i giovani con un lavoro precario. Gli spazi che si aprono sono enormi, se si pensa che in Italia i proprietari di casa sono l’81%, ma solo il 35% nella fascia 26-35 anni.

La casa apre porte non solo creditizie, ma anche economiche e imprenditoriali. «Il mercato italiano dell’intermediazione immobiliare ha interessanti prospettive di crescita. Nel nostro Paese, infatti, circa la metà delle transa-zioni viene effettuata attraverso un’agenzia, a differenza di quanto avviene nei mercati più evoluti. In Stati Uniti e Inghilterra, per esempio, la quota dell’intermediato sale al 90%» spiega Paolo Bottelli (nella foto a destra), amministratore delegato di Pirelli RE Franchising.

Ma l’agente immobiliare non è l’unica figura professionale del settore. Prende piede, per esempio, il valutatore (vedi box a pag. 43), un consulente incaricato di verificare il reale valore di un immobile. In Italia, il 22% degli acquirenti cerca il parere di questo esperto (secondo Tecnoborsa), ma il dato sembra in crescita.

Per chi fa business

Il mercato immobiliare è in ottima salute e nel 2004 ha fatturato più di 25 miliardi di euro. Oltre la metà delle compravendite passano per intermediari, tipicamente le agenzie immobiliari, che hanno diritto a un’interessante provvigione (di solito compresa fra il 2 e il 4%). Questo significa che vendendo un appartamento da 180 mila euro (quotazione indicativa di un bilocale in città o di un trilocale in provincia) si guadagnano quasi 11 mila euro. Per un paio di visite e la stesura di un contratto, verrebbe da dire. In realtà il lavoro di agente immobiliare è molto più duro e complesso. E, soprattutto, richiede una lunga gavetta. Si comincia in agenzia, come “acquisitori”. Con il compito, cioè, di trovare appartamenti in vendita. Questo implica tour a tappeto del quartiere, distribuendo volantini e interpellando gli informatori. In questa fase, i guadagni si limitano a  dei rimborsi spesa (non oltre 500 euro al mese). Chi tiene duro (i ritmi sono massacranti) può proseguire l’iter per diventare agente.

«Per ottenere il patentino serve un diploma di scuola media superiore, la frequenza di un corso presso la locale Camera di Commercio (della durata indicativa di 100 ore) e il superamento di un esame finale. In futuro, sarà possibile sostituire la frequenza del corso con un anno di pratica presso un’agenzia immobiliare» illustra Rocco Attinà, presidente nazionale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali, tel. 06 3219798, www.fiaip.it).

Una volta diventati agenti immobiliari, si possono spuntare guadagni a partire da 2.500 euro al mese (ma c’è chi arriva anche a 7.000). I lauti guadagni toccano a chi non si limita ad acquisire e vendere, ma offre una consulenza a 360 gradi, fidelizzare il cliente, venire incontro alle sue necessità prima, durante e anche dopo l’acquisto o la vendita.

«Per fare bene questo lavoro serve la passione, oltre alla capacità e alla voglia di imparare» esordisce Annalisa Spina, 31 anni, dell’agenzia Dimore di Milano (tel. 02 76011789). «Io ho cominciato a 20 anni, per caso. Ho capito subito che il lavoro mi piaceva. Stare al telefono, descrivere un appartamento, scrivere un preliminare: niente mi pesava, anzi. In più osservavo i più esperti e cercavo di imparare da loro. Lo stesso facevo con i clienti: mi sforzavo di capire i loro desideri». Già, un cliente contento può tornare e genera comunque un passaparola positivo.

Ma come si riesce a fare oggi il salto di qualità? «Contano molto il garbo e il savoir faire, ma anche la professionalità e la capacità di dare al cliente tutte le informazioni utili. Tenendo sempre conto che la casa è un bene importante, che richiede un investimento significativo».

Il passo successivo è quello di mettersi in proprio e aprire un’agenzia. «Noi consigliamo di lavorare per almeno due anni in un’agenzia. In questo modo si può toccare con mano la realtà del lavoro, che non è fatta di orari fissi e che spesso porta a un impegno anche sette giorni su sette» prosegue Attinà. Mettersi in proprio comporta l’allestimento di un piccolo ufficio completo di attrezzature informatiche, per un una spesa che difficilmente scende al di sotto dei 20 mila euro. A pesare sono però soprattutto le spese di gestione (utenze, personale, pubblicità…) che incidono sul fatturato per almeno il 40%. L’alternativa all’autonomia è entrare a far parte di una catena in franchising. Va premesso che la maggior parte delle reti principali prevede una crescita “interna” e affida le nuove agenzie a venditori che hanno fatto la gavetta nella rete.

«I vantaggi del franchising sono rappresentati da una buona visibilità, un marchio conosciuto, un pacchetto di servizi specifici (know how, software dedicati e aggiornati…) e aiuti concreti come siti Internet, prodotti editoriali, corsi di formazione» precisa Guido Lodigiani, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa. Ma è meglio una catena dalle grandi dimensioni o una piccola? «Noi proponiamo una carriera interna, con la possibilità, per i migliori, di diventare imprenditori nell’arco di due-tre anni. Aprire un’agenzia ha un costo base di 18-26 mila euro – prosegue Lodigiani – Anche le piccole catene possono avere buone idee e applicarle bene. Quello che può mancare loro è una solidità finanziaria sufficiente a garantire la sopravvivenza dell’azienda e un alto livello di innovazione». Prima di partire, meglio verificare sempre con attenzione l’entità degli oneri (fee di ingresso e royalty periodiche) e i vantaggi reali offerti dalle catene.

Per chi compra casa

Prosegue il momento d’oro dei mutui. I dati dell’Osservatorio Unicredit Banca per la Casa in collaborazione con Sda Bocconi confermano che quelli erogati nell’ultimo periodo hanno fatto registrare una crescita del 17,5% rispetto all’anno precedente.

Non si stupisce Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline: «Da due anni a questa parte, i tassi sono al loro minimo storico, complice l’economia stagnante. Logico quindi che siano in molti a ricorrere a un finanziamento a costo ridotto per comprare casa».

Tassi favorevoli, quindi, a controbilanciare prezzi delle case ancora alti. Ma come si sceglie il mutuo giusto? «In primo luogo non limitarsi, per pigrizia o ignoranza, al solo preventivo della propria banca, che non necessariamente pratica le condizioni migliori. E’ curioso come le persone si lamentino del prezzo degli ortaggi e poi, per acquistare un prodotto costoso e che impegna per molti anni, non facciano il minimo confronto».

Per verificare velocemente le migliori proposte sul mercato, si può ricorrere al sito www.mutuionline.it. Qui basta un minuto (tempo cronometrato) per inserire tutti i dati rilevanti (occupazione, valore della casa, entità del mutuo, tipo di tasso, frequenza delle rate…) e ottenere, gratuitamente, una decina di proposte considerate le più convenienti nell’ambito delle offerte di 25 banche. Sempre attraverso il sito è poi possibile istruire la pratica.

Una delle scelte di fondo riguarda il tasso: fisso o variabile? «Noi consigliamo il tasso variabile, scelto del resto nel 75% dei casi. In primo luogo, è più basso di quello fisso. In secondo luogo, niente fa pensare a rialzi significati e improvvisi. Chi sceglie il tasso fisso vuole mettersi a riparo dai possibili rialzi dei tassi, ma paga cara questa tranquillità in termini esborsi maggiori» prosegue Anedda.

Ma per cautelarsi che strada occorre seguire? «Un’alternativa è rappresentata dal tasso variabile a rata costante: si fissa l’importo della rata mensile e poi, al variare del tasso, si avrà una durata diversa del mutuo. Ma i timori su un possibile rialzo dei tassi, al momento e anche nel medio periodo, sono infondati» continua Anedda.

Attualmente, i mutui a tasso variabile partono da un interesse intorno al 3%, mentre quelli a tasso fisso partono dal 5% circa. Ma oltre all’interesse, bisogna calcolare anche le altre spese (segnalate con le voci più varie: spese di istruttoria, perizie, assicurazione obbligatoria, spese incasso rate…). Per verificare il reale costo di un mutuo, bisogna guardare l’Isc (indicatore sintetico di costo) che tiene conto di tutte queste voci e favorisce il confronto fra proposte diverse.

«La risposta ai prezzi alti delle case è rappresentata dalla scelta di mutui più lunghi. Ormai quello ventennale è preferito dalla maggior parte delle persone. Nella scelta del prodotto bisogna anche tener conto del fatto che, abitualmente, la rata mensile non può eccedere il 30% del proprio stipendio» prosegue Anedda.

Ultimamente, anche la realtà bancaria ha preso atto del popolo dei precari, cioè di quelle persone che non hanno un’assunzione a tempo indeterminato. Ma anche di stranieri e cattivi pagatori. A loro alcune banche (Banca di Roma, Woolwich, GE Money Bank…) rivolgono prodotti ad hoc. Lo stesso dicasi per quanti abbiano la necessità di finanziare una cifra che ecceda l’usuale 80% dell’importo. Fra questi, si segnala la proposta di Banca Intesa, che finanzia fino al 95% della spesa. In tutti questi casi, la banca svolge delle attente indagini prima di concedere il mutuo. E si cautela dal rischio maggiore, facendosi pagare un tasso che è più alto di circa mezzo punto percentuale.

Una novità nel mondo dei mutui è rappresentata infine dal mutuo arancio, offerto da Ing Direct (la società che propone anche il Conto Arancio, www.ingdirect.it): zero spese e un tasso variabile molto conveniente.

fondi immobiliari? un vero mattone ( Mara Dussont)

Fondi immobiliari? Meglio lasciar perdere. Comprare attraverso una cassa comune (un fondo d’investimento) edifici, appartamenti, uffici da suddividere fra i vari sottoscrittori è un’idea buona sulla carta. Un sistema perfetto per investire sul mattone anche con poche migliaia di euro. Nella realtà, però, questo comparto ha offerto, in questi anni, poche soddisfazioni ai risparmiatori  (fra le eccezioni il fondo Alpha Immobiliare), nonostante il boom del mercato immobiliare che teoricamente avrebbe dovuto far decollare il valore delle quote. Se si analizza il comportamento dei fondi immobiliari quotati si scopre che il vero affare, in questi anni, lo hanno fatto soprattutto quanti li hanno collocati (banche e società immobiliari), che spesso hanno apportato immobili del proprio gruppo a prezzi generosi (con tanto di perizia “indipendente” commissionate dai principali beneficiari). Così si scopre che buona parte dei proventi generati da questi fondi immobiliari (per esempio gli affitti) vengono “mangiati” dai costi di gestione, applicati sforbiciando in modo pesante le entrate. Si scopre che i prezzi di Borsa non riflettono il valore teorico degli immobili posseduti dai vari fondi (il cosiddetto Nav) con scambi molto rarefatti, spesso distanti di diverse decine di punti percentuali dal cosiddetto valore intrinseco (che viene stimato annualmente dalle società). Chi compra un fondo immobiliare deve perciò sapere che se esiste la possibilità di rivenderne le quote in Borsa, questo passaggio può comportare un pesante sacrificio, perché occorre tenere nel cassetto questa forma di investimento per almeno 10 anni (ma questo termine può essere anche prorogato) fino alla liquidazione di tutto il patrimonio. Se si vuole investire sul mattone in forma “finanziaria”, meglio allora puntare sui fondi d’investimento specializzati nell’immobiliare (in questo caso acquistano non direttamente uffici o appartamenti, ma azioni di società che operano nel settore immobiliare) o ancora meglio negli ETF.  Sulla Borsa di Parigi è quotato un ETF (Easy Etf Epra Eurozone) il cui costo di gestione è dello 0,45% annuo contro un 2% applicato mediamente dai tradizionali fondi.

Lucia Ingrosso, Millionaire 6/2005

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