Ieri agenti che guadagnavano cifre astronomiche, case che raddoppiavano il loro valore, mutui concessi anche per il 100% dell’importo. Oggi c’è chi piange miseria, le case si deprezzano e i mutui sono una chimera. Ma in futuro c’è spazio per i buoni affari
Casa: è vero sboom?
Compravendite immobiliari in picchiata: erano state 845mila nel 2006 e sono crollate a 686mila nel 2008. Un balzo di sei anni indietro, secondo l’Agenzia del territorio. Eppure i prezzi degli immobili continuano a tenere (una flessione di appena l’1-2%). I motivi di questa peculiarità italiana (altrove i prezzi sono crollati) sono vari: i privati (proprietari di oltre l’80% degli immobili) possono permettersi di aspettare piuttosto che svendere e le banche finanziano ancora il sistema. Per quest’anno però, è atteso un calo dei prezzi intorno all’8%, mentre il numero di compravendite continuerà a scendere (-10%) ma in modo meno marcato. Attesa poi una flessione del 12% del fatturato del mercato immobiliare (2009 rispetto al 2008).
Faremo la fine degli Stati Uniti?
Una volta tanto, non è il giardino dei vicini quello più verde. Se in Italia i prezzi immobiliari sono più o meno raddoppiati (nominalmente) in 10 anni, negli Usa sono più che triplicati, in modo ingiustificato. Nessuno sembrava essersene accorto, finché non l’ha fatto notare l’economista Richard Shiller (autore di Finanza Shock, edito in Italia da Egea). «L’andamento dei prezzi graficamente era un razzo lanciato nello spazio. Ci si poteva attendere (facendo un raffronto con gli altri indicatori: popolazione, costi di costruzione, tassi di interesse) che il razzo sarebbe ricaduto per schiantarsi al suolo». Così è stato. Negli Stati Uniti – ma anche nel Regno Unito e in Spagna, dove la crisi immobiliare sta picchiando duro – il numero di nuove costruzioni era molto superiore al fabbisogno delle famiglie, mentre in Italia è in linea con queste ultime. E poi nel nostro Paese il tasso di indebitamento è del 50%, mentre altrove è del 100-120%. In alcune zone degli Usa (California, Florida, Las Vegas…) le case hanno perso anche il 40% del valore. Ma il prezzo sbagliato era quello di prima, non quello attuale. L’Italia ha vissuto una fase di euforia, non di follia. E se l’economia reale riprenderà, dal 2010 potranno ricominciare a sorridere anche i professionisti dell’immobile.
Che cosa resterà degli agenti immobiliari?
Si stima che fra il 10 e il 20% degli agenti si sia associato con altri colleghi o abbia cambiato mestiere. Dati allarmanti, ma sempre migliori che in Gran Bretagna, dove un agente su tre ha chiuso bottega. Pagano gli improvvisati, senza formazione ed esperienza. Sopravvive chi segue il cliente dal primo appuntamento al rogito, cura ogni aspetto anche legale e seleziona gli immobili. Bisogna poi diversificare: occuparsi anche delle gestioni immobiliari, dell’amministrazione di condominio e, soprattutto, delle ristrutturazioni. In discesa libera, invece, la mediazione creditizia. E ancora: funziona il passaparola con i colleghi e la pubblicità su Internet, più economica di quella cartacea. Per andare avanti, bisogna ridurre i costi fissi (a Milano, restare aperti fra affitto, pubblicità e un dipendente costa da 5.000 a 8.000 euro al mese), dimostrarsi flessibili e concedere qualche sconto (in media del 12%). Magari a partire dalle loro provvigioni, che non sono più quelle dei tempi migliori.
Comprare? Sì, no, forse…
Per chi compra è un buon momento: l’offerta è abbondante e variegata. E i prezzi sono più bassi del 10% circa. Più convenienti gli appartamenti “medi” (fra 150mila e 500mila euro), il cosiddetto “acquisto di sostituzione” (chi cerca una casa più grande, ma non ha i soldi, può aspettare e nel frattempo i prezzi scendono). Prezzi stabili (e scarsa possibilità di affari), invece, per mono-bilocali e immobili di lusso. A voler fare gli sciacalli, si possono anche tenere d’occhio gli immobili che torneranno sul mercato in seguito all’atteso aumento dei mutui in sofferenza. Ma attenzione: in Italia, per la copertura della rata, si conta sulla solidarietà familiare (specie al Sud) e poi i tempi sono lunghi (sei-sette anni).
Vendere? Questione di tempo (e di prezzo)
Agenti che facevano di tutto, pur di accaparrarsi il mandato di vendita o sparando valutazioni gonfiate. Era la norma, fino a poco tempo fa. Oggi può capitare il contrario: un agente che rifiuta addirittura il mandato, se non ritiene l’immobile appetibile. Gestire una casa costa, in termini di pubblicità, appuntamenti, trattative. E se i tempi di vendita raddoppiano, queste spese fanno altrettanto. Venditore avvisato, quindi. Vietato aspettarsi grosse cifre, specie da immobili privi di qualità (piani bassi, zone poco servite, palazzine popolari…). L’agente oggi deve rassegnarsi ad aspettare (sei-sette mesi), concedere sconti (oltre il 10%), praticare il fai da te (risparmiare la provvigione dell’agente attira anche l’acquirente, ma l’impegno non è trascurabile) e promuoversi su Internet (in aumento le piattaforme che offrono visibilità). Insomma, vendere solo se si ha davvero bisogno di liquidità. Altrimenti, tenere l’immobile e magari metterlo a reddito. In attesa di tempi migliori.
Il mattone è meno traditore della Borsa?
Chi ha liquidità oggi, dopo la recente batosta, non investe certo in Borsa. Il mattone resta una valida, e solida, alternativa. Di certo non permette i grossi guadagni di un tempo, ma neanche “evapora” in un pomeriggio. La casa è un bene di prima necessità, che ha sempre mercato. Ma come investimento, è meglio evitare immobili che presentino problemi (piani rialzati, sottotetti senza ascensore, zone rumorose…). Per evitare le fregature, leggere Camera con svista, quello che gli agenti immobiliari non dicono (Bur, 2007).
Attualmente, poi, è meglio non scommettere sui nuovi quartieri alle porte delle città: la crisi potrebbe frenarne lo sviluppo e i costi di recente costruzione non lasciano spazio a sconti sugli appartamenti.
Partendo da 200mila euro si compra un appartamento sui 60 mq in zona semicentrale, da dare poi in affitto. Mezzo milione di euro (l’altra metà mutuabile) si può investire in un negozio di 200-300 mq in pieno centro cittadino. Il centro è irripetibile. Si può avere una flessione temporanea delle locazioni, ma alla lunga l’investimento è vincente.
Mutuo, cambia tutto. Ma come?
Il numero di coloro che hanno acquistato casa nel 2008 con un mutuo è sceso del 27%. Il crollo dei mutui è più evidente al Nord e meno al Sud. Di certo la crisi mondiale ha reso le banche più caute. E meno inclini a concedere finanziamenti.
Ma, secondo gli esperti, accendere un mutuo di questi tempi conviene. La rata di un variabile si è abbassata anche di 250-300 euro al mese. Per ottenerlo, si torna alle “buone” vecchie abitudini. Molte banche sono prudenti, ma c’è ancora chi sceglie di concedere finanziamenti. Il tasso variabile conviene subito, ma espone al rischio del rialzo (da mettere in conto, visto che ora sono ai minimi). Il tasso fisso costa un po’ di più adesso, ma mette al riparo da sorprese future: non tutte le banche lo concedono però.
Affittare conviene? Sì, specie se…
Chi ha 200mila euro può acquistare un bilocale in città e zone universitarie da affittare a studenti fuori sede, a un canone di 500-800 euro al mese. Il rendimento atteso si attesta fra 3 e 4% lordo. Il problema? La fiscalità, che può anche dimezzare il guadagno: molto dipende dal reddito dell’investitore e quindi dallo scaglione applicato. Ma c’è una potenziale buona notizia: il Pd ha avanzato la proposta di una cedolare secca del 20% sugli affitti che non rientrerebbero quindi nel reddito globale.
E se mi facessi un pied-à-terre all’estero?
Per investire all’estero bisogna disporre di notevoli capitali ed essere seguiti in loco da professionisti preparati. Londra è ancora troppo cara, nonostante il calo dei prezzi del 5%. Da tenere d’occhio, invece, Berlino. Poveri quelli che hanno investito a Dubai (si parla di un crollo dei prezzi fino a -38% entro fine 2009). Meglio puntare sui Paesi dell’Est Europa. Un appartamento centrale in capitali come Budapest, Bucarest e Sofia può costare duemila euro al mq. Con un milione si compra una palazzina da dare in affitto. Con capitali minori, puntare sui terreni agricoli: costano un decimo rispetto all’Italia e in 10-15 anni possono fare passi da gigante.
Lucia Ingrosso, Millionaire 05/2009
