In Italia circolano 35 milioni di auto. Servono posti auto, box, garage. Chi investe nel settore non conosce crisi. Compra, affitta, rivende. Ecco tutte le opportunità. Piccole e grandi
Un posto auto
All’aperto su terreni di proprietà privata o in aree condominiali (vincolati però all’acquisto anche dell’abitazione), coperti o all’interno di un garage: se puntate all’acquisto di un posto auto come forma di investimento, è importante preferire le zone centrali e semicentrali delle grandi città.
come si fa Bisogna fare il rogito notarile. Per l’affitto, invece, dopo aver trovato l’inquilino mediante annunci diretti o agenzia, va redatto un contratto di locazione (scaricabile anche da www.agenziaentrate.gov.it), con durata solitamente annuale, rinnovo automatico e adeguamento Istat del canone, da registrare entro 30 giorni presso l’Ufficio delle Entrate (ex Uff. di Registro). Entro 48 ore, invece, ne va fatta denuncia al Commissariato di Polizia o al Comune per la Legge antiterrorismo.
Investimenti Le quotazioni sono in leggero calo. Tuttavia, ci sono differenze notevoli da città a città e tra quartieri diversi. Da tenere in conto: 1.000-2.000 euro per il notaio.
guadagni
› Si va da 40 a 70-80 euro per l’affitto di posti auto in piccole città o in periferia, fino a 150-180 euro dei centri città.
› Rendimento lordo: tocca il 6-7% circa, il 5% al netto di Irpef e Ici, imposta di registro (2% del canone ripartita a metà con l’inquilino), tassa sulla spazzatura e bassi costi di manutenzione straordinaria.
difficoltà È importante indovinare la location.
il consiglio in più «Il vero affare lo si fa quando si compra. Nel mio caso ho avuto la fortuna di trovare un privato che voleva liberarsi rapidamente del posto per un cambio di città» dichiara Alberto Massa, 36 anni, genovese. «In queste circostanze, la cifra richiesta può anche essere inferiore del 10-20% rispetto alla quotazione di mercato. Ottime occasioni si fanno anche alle aste giudiziarie».
Ti affitto… Un box
Il taglio più richiesto? 15-18 mq, per farci stare anche una moto o qualche bici, con ampio ingresso e spazio di manovra, preferibilmente a piano terra. Altri requisiti che fanno la differenza: soppalco e presenza di punto luce e acqua. Da valutare bene la zona, prediligendo quelle con scarsa possibilità di parcheggio libero e le zone residenziali benestanti.
come si fa È necessario l’atto notarile di acquisto e, trovato l’inquilino, la registrazione del contratto di affitto all’Ufficio delle Entrate e la denuncia per l’antiterrorismo.
Investimenti Per comprare un box in una città medio-grande ci vogliono in genere tra 25mila e 50mila-60mila euro. Persino nella stessa città, però, le forbici sono molto ampie e nei centri storici ci può volere anche il triplo che in periferia. Lo scorso anno le quotazioni sono calate mediamente di un paio di punti percentuali, ma restano più stabili nelle grandi città. Da conteggiare inoltre 1.000-2.000 euro di notaio.
guadagni
› A fronte di cifre record di 7mila euro a Roma e Milano, in media per l’affitto di un box si possono chiedere tra 2mila e 3mila-4mila euro l’anno in centro, mentre in periferia si parla di 600-700 euro.
› In proporzione al prezzo di acquisto, il rendimento di un box è intorno al 5% lordo.
› Pagati Irpef e Ici, imposta di registro (2% del canone ripartito in genere tra inquilino e proprietario), spese condominiali e tassa rifiuti, la resa netta è pari al 2,5-3%.
difficoltà Le città cambiano faccia in seguito a interventi urbanistici mirati: zone a traffico limitato, strisce gialle, parcheggi pubblici e costruzione di nuovi box. Bisogna saper guardare lontano.
il consiglio in più «Rispetto all’investimento in un monolocale, il prezzo di un box è inferiore e il rendimento è superiore. Inoltre ci sono meno vincoli e poche spese» sostiene Massimo Colombo, proprietario di un box in pieno centro a Busto Arsizio (Va). E sono più frequenti le locazioni “amichevoli”, in cui ci si azzarda a non formalizzare l’affitto.
Ti affitto… Dieci box
Per un investimento “pluribox”, l’ideale è cercare tra le offerte di nuova costruzione nei cantieri aperti in città medio-grandi o nelle località di villeggiatura dove c’è fame di parcheggio. I prezzi scendono vicino alle stazioni, nell’hinterland metropolitano o nei pressi delle fermate periferiche di bus e metropolitana.
come si fa Oltre all’atto notarile di acquisto, unico o multiplo se si compra da più parti, per ciascun inquilino vanno fatti il contratto di affitto da registrare all’Ufficio delle Entrate e la denuncia antiterrorismo.
Investimenti Per comprare 10 box nel centro di Milano occorrono almeno 800mila euro, mentre nei quartieri più quotati di Roma e Napoli servono anche uno-due milioni. In tutte le altre maggiori città la spesa media è circa la metà, ma in alcuni paesi della provincia possono bastare 200mila-300mila euro. Se si tratta con un’unica controparte, anche la spesa del rogito è forfetaria ed equivale a poche migliaia di euro.
guadagni
› Nei punti più “caldi”, affittare 10 box può rendere anche oltre 50mila euro l’anno.
› Il guadagno medio che si riesce a spuntare però è tra 15mila e 25mila euro annui, con rendimenti lordi intorno al 5%.
› Tolte Irpef, Ici, Imposta di registro (2% a metà con gli inquilini), spese straordinarie e spazzatura, resta il 2,5-3% pulito.
difficoltà In questo attuale momento di crisi, pensare a un’operazione speculativa di compravendita potrebbe essere un azzardo: il raffreddamento congiunturale in atto limita le prospettive di rivalutazione dell’investimento, almeno a breve. Inoltre, non sempre c’è grande offerta di box nuovi nel centro delle principali città.
il consiglio in più «Rispetto all’acquisto di un appartamento, l’investimento multibox consente di diversificare il rischio di imbattersi in inquilini “problematici” ed è smobilizzabile pro-quota se si ha necessità di disinvestire. Di contro, se si devono trovare più locatari, conviene affidarsi a un’agenzia» consiglia Alberto Girino, di La Ducale, società di trading immobiliare del gruppo Tecnocasa (www.laducale.it).
Da non fare. Sulle strade cresce anche il mercato abusivo dei parcheggi. A Milano, in zona Sempione, si parla di un giro d’affari di sei milioni di euro l’anno. Un’organizzazione di clandestini impone il “pizzo” di cinque euro agli automobilisti che vogliono posteggiare
Ti affitto… Un parcheggio all’aeroporto
Per far rendere il business, serve un terreno di almeno 5.000 mq da 250 posti auto, non distante più di quattro-cinque km dall’aeroporto. Ampia parte dell’area viene in genere lasciata scoperta, mentre il 15-20% dei posti sono collocati sotto tettoie (sovente ricoperte di pannelli fotovoltaici, per avere un’ulteriore fonte di entrate) o all’interno di capannoni.
come si fa È necessario fare richiesta di autorizzazione al Comune, presentando un progetto esecutivo all’Ufficio Urbanistica e ottenere l’approvazione dei Vigili del Fuoco per la sicurezza.
Investimenti Per attrezzare il parcheggio (con coperture, sbarre, cassa, recinzioni…), ci vogliono decine di migliaia di euro. Un paio di navette sono in genere sufficienti per il trasporto dei passeggeri. Si può procedere con un leasing che costa circa 400 euro a navetta, assicurazione compresa. Vanno poi messi in conto almeno 2mila-3mila euro per la realizzazione del sito Internet.
guadagni
› Le tariffe applicabili dipendono dalla concorrenza, ma in genere si parla di 9-10 euro a giornata e da 35 a 60 euro a settimana.
› A fine anno, un autoparco da 400 posti può superare 600mila euro di ricavi.
› Tolti i costi del personale (una decina tra cassa, navette e turni sulle 24 ore), l’affitto del terreno (anche più di 100mila euro l’anno), manutenzione, carburante, leasing, assicurazioni, il business ha una resa lorda intorno al 20%.
difficoltà È fondamentale costruire il parcheggio nei pressi di un aeroporto sempre operativo.
il consiglio in più «È un business che richiede una forte propensione commerciale, per stipulare convenzioni con aziende e alberghi, gestire rapporti con i tour operator e mettere in atto iniziative di servizi e sconti per i clienti di società assicurative e case automobilistiche», consiglia Maurizio Di Lallo, direttore marketing di Park To Fly, network di parcheggi privati aeroportuali (www.parktofly.it).
Da quando la Legge Tognoli 122/89 lo ha consentito, la stragrande maggioranza dei parcheggi privati è realizzata in aree date in concessione 90ennale dai Comuni, in posizioni di grande concentrazione di traffico, in centro città o zone commerciali
Ti affitto… Un posto al coperto in pieno centro
I nuovi autopark di città sono quasi tutti seminterrati, disposti su due-tre piani (da 400 a 1.000 mq per piano) con capienza media tra 100 e 300 posti.
come si fa Per costruire su proprietà privata, è necessaria l’autorizzazione dell’Ufficio Urbanistica del Comune e dell’approvazione dei Vigili del Fuoco per la sicurezza. Se l’area viene data in concessione, bisogna anche vincere la gara di assegnazione del diritto di superficie.
Investimenti Indicativamente, per realizzare 200 posti auto su due piani ci vogliono circa sei milioni di euro per le opere edili, più 200mila-300mila euro tra casse automatiche, centrale di sorveglianza, colonnine, barriere…
guadagni
› Tariffe: da 50 centesimi fino a 2-2,5 euro l’ora.
› Per fidelizzare la clientela, è consigliabile prevedere tariffe notturne o per il fine settimana scontate anche oltre il 50% e tessere abbonamento ridotte fino all’80%.
› Gli incassi annui in zone molto centrali sono in media tra 3mila e 6mila euro a posto, con punte di 8mila.
› I costi operativi tra personale (almeno tre-quattro vigilanti per coprire i tre turni sette giorni su sette), pulizie, manutenzioni ecc. sono nell’ordine di 1.500-1.800 euro a posto. A bilancio va messo anche l’ammortamento dell’immobile. Il rientro dall’investimento può avvenire in 8-10 anni.
difficoltà I piani parcheggi sono di difficile attuazione. Inoltre, per le gare pubbliche di concessione a volte bisogna aspettare anni.
il consiglio in più «Mesi prima dell’apertura conviene promuovere convenzioni con uffici e aziende. Per l’intenso viavai della zona all’interno del parcheggio, si possono anche vendere spazi pubblicitari» consiglia Antonio Arienti, direttore generale della Trevi Spa, specializzata in parking meccanizzati (www.trevipark.com).
di Monica Gadda Millionaire 9/2010
