Fotografia di un nuovo business. Da un lato, un’offerta maggiore di immobili disponibili sul mercato (con la crisi saltano i contratti lunghi). Dall’altro, i viaggiatori di tutto il mondo preferiscono la casa all’hotel. In mezzo Internet, che facilita l’incontro tra domanda e offerta
C’è chi possiede un immobile in città e vuole metterlo a reddito senza affidarsi alle forme di affitto tradizionale. Chi ha una seconda casa che sfrutta pochi mesi l’anno e decide di guadagnare qualcosa per pagarsi le spese. C’è chi deve partire per motivi di lavoro e non vuole lasciare il proprio appartamento improduttivo. O chi per arrotondare è disposto ad affittare una stanza della propria casa in occasione di eventi particolari. In tutti questi casi esiste un modo per guadagnare dai propri immobili: il mercato degli affitti brevi, che in Italia negli ultimi anni sta registrando un vero e proprio boom di richieste. «Per affitto breve si intende una locazione da un minimo di tre notti a un massimo di un anno» spiega Isabella Strada, Marketing & communication manager di Windows on Europe, di cui fanno parte Halldis (www.it.halldis.com) e Home Ltd (www.homeltd.com). «Molti proprietari lo preferiscono alle forme di affitto tradizionale o perché non vogliono vincolarsi a un unico inquilino, oppure perché hanno bisogno di mantenere la disponibilità dell’immobile nel breve periodo».
I pionieri del new business
«Siamo stati tra i primi a entrare sul mercato degli affitti brevi nel 1986 con Halldis, oggi abbiamo un portafoglio di 1.300 case nelle principali città italiane ed europee (900 in Italia)» continua Strada. «Stipuliamo un contratto di gestione di un anno con il proprietario, che riceve ogni mese un importo pari o superiore del 10-15% a quello che otterrebbe se mettesse in affitto la sua casa con i canali tradizionali. Poi ci occupiamo di tutto: dalla ricerca dell’inquilino alla stipula del contratto di affitto, fino alla soluzione di eventuali insolvenze. Promuoviamo gli appartamenti sui motori di ricerca, il nostro sito è tradotto in sette lingue. Il vantaggio per il proprietario? È sgravato da ogni incombenza, ha meno costi e meno stress. Il nostro guadagno? Varia in base alla durata dell’affitto, il periodo dell’anno e le promozioni che lanciamo». In Italia il mercato degli affitti brevi è frammentato: a fronte di un operatore che gestisce un numero elevato di appartamenti, ce ne sono molti altri di piccole dimensioni, che operano però con immobili di pregio.
C’è chi lo fa in piccolo
«Ho acquistato un paio d’anni fa un bilocale in zona Garibaldi a Milano, per investimento» racconta Veronica Bottanelli, manager milanese. «Volevo affittarlo con la formula degli affitti brevi, e pensavo di fare tutto da sola, ma la gestione si è rivelata impegnativa. Bisogna essere disponibili a qualsiasi ora del giorno e della notte, occuparsi delle pratiche burocratiche, della pulizia e della manutenzione. Così mi sono affidata a Brera Apartments (www.brerapartments.com) che gestiva alcuni appartamenti in zona: ho stipulato un contratto di affitto, di 6 anni più 6. Non mi devo occupare di niente, loro gestiscono in toto la mia proprietà. Quello che ricevo mi permette di coprire il mutuo e le spese, e ricavare un piccolo guadagno». In questo caso, dunque, la formula è quella dell’affitto: il proprietario riceve un fisso mensile superiore di circa il 10-15% rispetto al prezzo di mercato del suo appartamento. «Per un bilocale di 55 mq, si parla di 1.500-1.600 euro al mese» spiega il titolare di Brera Apartments, Paolo Catoni. «Gestisco cinque appartamenti, li affitto per periodi brevissimi, da uno a tre giorni, a 150-250 euro al giorno. La mia è un’attività ricettiva simile all’attività alberghiera. Ogni due proprietà, infatti, devo chiedere al Comune di Milano una licenza di affittacamere». Catoni mette i suoi appartamenti sui motori di ricerca come Booking.com o Expedia.it e riceve le richieste: l’87% provengono dall’estero (turisti russi e cinesi). Ma ricorda: «Per questo tipo di affitto, occhio al regolamento di condominio: non sempre prevede la possibilità di affittare le proprietà per periodi così brevi». Conclusione: con pochi grattacapi il proprietario affida la propria casa a questi operatori (che tecnicamente fanno parte del settore paralberghiero).
Le agenzie specializzate
C’è poi tutto l’universo delle agenzie immobiliari specializzate in questo tipo di affitti. In questo caso il proprietario incassa solo quando l’appartamento trova un locatore. Alcune di queste, come Arcipelago Casa di Milano (www.arcipelagocasa.com), si occupano della gestione della casa (check-in, check-out e pulizia) e agiscono per conto del proprietario, al quale versano una cifra pattuita, trattenendo la differenza dell’affitto spuntato con il locatore. Altre, invece, fanno solo da intermediarie. «Il proprietario decide il prezzo dell’appartamento, noi lo inseriamo sul sito e veniamo contattati dai clienti finali. Carichiamo una commissione del 20% sull’affitto» ci spiega Massimilano Marzi, titolare di Tuscany Accomodations di Firenze (www.tuscanyaccommodations.org).
In quest’ultimo caso, il proprietario è una sorta di piccolo imprenditore, utilizza l’agenzia come una vetrina per la sua casa, ma poi si occuperà lui di assistere e ricevere i clienti e di tutti gli adempimenti burocratici previsti dalla legge. «Forniamo ai proprietari un piccolo prontuario: un modello di contratto di affitto breve, uno di denuncia di cessione del fabbricato, necessaria per gli ospiti extracomunitari e il bollettario per la ricevuta di pagamento» aggiunge Marzi. Lo stesso discorso vale per vetrine molto più grandi come HomeAway (www.homeaway.it), che con il pagamento di un abbonamento annuale di 111 euro rende visibile il proprio immobile sui 15 siti internazionali del gruppo. O per il portale Airbnb (www.airbnb.it, vedi box a pag. 91).
Per chi fa da sé…
Home Ltd (www.homeltd.com) fornisce strumenti per avviare un’attività in proprio. «I destinatari di questi servizi sono: da chi possiede una proprietà e vuole gestirla da solo, a chi ne possiede due o tre e vuole migliorare le proprie tecniche di gestione, fino a chi gestisce residence e case vacanze» spiega Isabella Strada. Tra i servizi, la creazione del sito Internet del proprio immobile (l’attivazione costa 27 euro, l’utilizzo 3,90 al mese) e i software per gestire le prenotazioni e il calendario di arrivi e partenze (le prime cinque prenotazioni sono gratuite, le successive costano 90 centesimi l’una).
La storia: Airbnb
«Eravamo tre amici con una casa in affitto…»
È il 2008 e Joe Gebbia, Brian Chesky e Nathan Blecharczyk, tre amici 26enni di San Francisco che condividono un appartamento, lasciano il proprio lavoro di designer per creare una startup. Pochi giorni dopo, il proprietario di casa aumenta l’affitto del 25%. I tre ragazzi devono trovare i soldi per coprire l’emergenza. Proprio in quei giorni a San Francisco, c’è un’importante conferenza e in città non si trova dove dormire. Da qui l’idea: affittare lo spazio extra che hanno a casa. «Abbiamo scattato le foto e le abbiamo inviate ai blogger che seguivano la manifestazione» spiega Joe Gebbia, a Millionaire. «In quel weekend tre persone dormivano nel nostro salotto, su materassini gonfiabili. Incasso: 1.000 dollari». Airbnb, nome abbreviato per air bed and breakfast (air bed significa materassino gonfiabile) è oggi un portale di affitti online con 100mila proprietà (di cui 20mila in Italia) in 192 Paesi. «Dopo l’evento, abbiamo investito 18mila dollari ciascuno per il sito, ma già dopo otto mesi abbiamo ricevuto il finanziamento per 60mila dollari da Sequoia Capital. Il nostro è un marketplace, ognuno può inserire la sua proprietà e mettere il prezzo, sarà poi il mercato a decretare se quella casa è appetibile». L’iscrizione è gratuita: il proprietario compila un modulo online con la descrizione della propria casa, subito è contattato da un fotografo che farà degli scatti. Il prezzo è fissato dal proprietario, che sarà contattato dal viaggiatore. Airbnb trattiene una commissione del 3% al proprietario e dal 6 al 12% (in base alla durata del soggiorno) al viaggiatore.
INFO: www.airbnb.it
La storia: Solferino 24°
«Come ho trasformato la mia casa in un evento»
Silvia Pacitto ha pensato di trasformare la sua casa in una location per eventi. Solferino 24a è un appartamento di 110 mq (+ 80 di terrazzo), al secondo piano di un palazzetto d’epoca in una delle zone più esclusive di Milano. Viene affittato per vernissage, matrimoni, corsi di formazione, presentazioni di libri e temporary shop. «Organizzo eventi da molti anni e un paio d’anni fa ho pensato che anche il mio appartamento poteva essere utilizzato a questo scopo» spiega Pacitto. «L’ho ristrutturato senza modificarne la struttura originale e mi sono attrezzata con tavoli da buffet, sedie e poltroncine fino a 40 persone e uno schermo per presentazioni. L’affitto anche completamente vuoto, ma mi fa piacere condividere i miei arredi personali, quindi mettere i miei tappeti antichi, quadri di famiglia, anche suppellettili e soprammobili preziosi». Il lato originale di questa location? Poter tenere le porte aperte e circolare senza disturbare nessuno. Chi affitta l’appartamento si trova infatti “da solo” in un palazzetto al centro della città. «Il prezzo è 1.000 euro al giorno (2mila con il terrazzo), a scendere se si affitta per periodi superiori. È solo un anno che Solferino 24a è aperta, dobbiamo ancora farci conoscere, ma sono fiduciosa che l’investimento fatto porterà presto i suoi frutti» conclude Pacitto.
INFO: www.solferino24a.com
Per case in regola
Consigli per affitti inferiori a 30 giorni, per chi vuole intraprendere individualmente
1 Apri una Partita Iva.
2 Richiedi una licenza di attività ricettiva non alberghiera, che può essere di:
› Affittacamere: per un massimo di due appartamenti in uno stesso stabile con non più di sei camere in totale.
› Bed & breakfast: per chi affitta una stanza nella propria residenza. Oltre all’alloggio si offre la prima colazione. L’attività può essere esercitata in non più di quattro stanze.
› Case e appartamenti per vacanze: per tre appartamenti nel medesimo territorio comunale, per un periodo minimo di sette giorni e massimo di tre mesi.
Questo è quanto prevede il Comune di Milano e le leggi regionali della Lombardia (http://fareimpresa.comune.milano.it). Ma ogni regione ha le sue regole.
3 Stipula un’assicurazione incendio e responsabilità civile.
4 Studia la nuova legge del Codice del turismo: introduce la definizione “unità abitative immobiliate a uso turistico” per case date ai turisti con contratti da sette giorni a sei mesi.
Tiziana Tripepi, Millionaire 04/2012
