L’acquisto della prima casa non è più una scelta per la vita. Oggi bisogna guardare alla proprietà con la mentalità dell’investitore. Abbiamo chiesto agli esperti alcuni consigli su come è meglio agire nel settore immobiliare.
«Chi ha comprato casa fino a un anno fa, ha avuto la possibilità di accedere in modo facilitato al mercato; negli ultimi dieci anni si sono registrate opportunità interessanti: oneri finanziari bassissimi e zero inflazione sono stati la vera benzina. Da settembre 2022, tutto è cambiato. Dobbiamo fare i conti con 10 aumenti di tassi di interesse in 14 mesi, e con una forte spaccatura sul mercato corporate perché molte iniziative di nuova costruzione faticano a decollare (essendo state pianificate con oneri finanziari quasi azzerati e una rapida velocità di collocamento): gli oneri impattano su un’operazione di sviluppo per una percentuale che incide anche per l’8%, e prima era dell’ordine dell’1-2%. Scarto che spinge chi cerca ora casa a guardare anche al mercato dell’usato». Questo il quadro tracciato da Enzo Albanese, figura di riferimento del real estate in Italia e socio fondatore in Sigest e successivamente in Dils Living, co-fondatore di IdeeUrbane, il property & asset management atelier dallo stile milanese.
Socio fondatore SIGEST e Dils Living
Inflazione, aumento dei tassi e riduzione del potere d’acquisto da parte delle famiglie tracciano un quadro critico, e per il futuro nessuno ha la sfera di cristallo, troppi i fattori esogeni che si riflettono sul quotidiano. Crisi energetica e aumento dei costi delle materie prime concorrono. Quindi che si fa? Nuovo o usato? «Quando si riesce, è sempre preferibile il nuovo – dice Albanese – perché il prodotto ha caratteristiche che l’usato rigenerato non potrà mai uguagliare».
Il booster degli incentivi ha senz’altro efficientato tanti condomini italiani e riqualificare rimane la parola d’ordine, in un’ottica di valorizzazione e non consumo di suolo. Ma serve un investimento corale per mettere a valore tecniche costruttive innovative, per capitalizzare l’impegno di chi finanzia in un’ottica green e per capire come spingere quindi anche verso la sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, per mettere sul mercato prodotti con performance in linea con le aspettative, con metriche che diano risposte certe anche ad esempio in termini di risparmio in bolletta.
«La tenuta del valore nel tempo è l’obiettivo della filiera», dice Roberto Busso, AD Gabetti Property Solutions. «Bisogna riqualificare per dare valore ai milioni di mq di patrimonio edilizio esistente. Si commercializzeranno meglio e come dicono le banche si potranno finanziare in via prioritaria. La sfida di tutti è quella di prestare attenzione alla E dell’acronimo ESG (Environmental, Social, Governance), ma il target è quello del benessere». I dati dimostrano peraltro che si è disposti a spendere di più per una casa efficiente: per un tipico appartamento di 100 mq del valore di 450 mila euro la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38 mila euro circa, un premio dell’8,4%.
Premio che a Roma è del 5%, a Torino oltre il 17%, a Firenze del 3-4% e a Padova del 12%. Questi sono dati emersi dalla ricerca promossa dal Gruppo Gabetti – in particolare per Abaco Team, Patrigest, Gabetti Home Value e Gabetti Lab – per analizzare l’impatto delle caratteristiche energetico-ambientali di edifici multifamiliari sul loro valore di mercato e realizzata dal Politecnico di Torino e di Milano.
Risultato che anticipa che si dovrà fare presto i conti anche con l’aumento del divario tra il patrimonio riqualificato, che vedrà una domanda in costante crescita e un relativo aumento del valore, e il patrimonio non riqualificato che invece subirà un calo costante della domanda con conseguente diminuzione del valore. Secondo l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, all’interno del complesso scenario macroeconomico, le famiglie si sono trovate in questi mesi a essere improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori esigui. A questo si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse che preclude a molti la possibilità di accedere al sostegno creditizio, il quale sostiene una quota rilevante degli aspiranti acquirenti.
«Si registra un calo delle erogazioni di mutui con inevitabili ricadute sull’attività transattiva. A fare registrare le flessioni più marcate sono stati i mercati che più degli altri si erano dimostrati reattivi e vitali nella ripartenza post Covid, vale a dire quello di Milano e di Bologna», spiega Luca Dondi Ceo di Nomisma in occasione della presentazione del Secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare del 2023. In questa fase, le difficoltà di accesso alla proprietà di una quota crescente di domanda potenziale tenderanno ad aumentare, con conseguente ricorso a soluzioni locative, in attesa che le barriere all’ingresso oggi insormontabili tornino ad abbassarsi.
«Famiglie, lavoratori, studenti e turisti devono competere per un’offerta di residenzialità privata divenuta troppo scarsa e orientata a privilegiare le soluzioni meno rischiose e più remunerative, come gli affitti a breve termine, a scapito delle frange più deboli. L’ulteriore incremento dei canoni ben sintetizza la pressione in atto e, al contempo, i rischi di marginalità che si prospettano se non scaturiranno iniziative per orientare in maniera diversa l’utilizzo del patrimonio residenziale. A coprire almeno in parte il fabbisogno abitativo in locazione potrebbero concorrere in misura più massiccia gli investitori istituzionali – commenta Dondi – che continuano invece a manifestare un interesse decisamente tiepido per il comparto».
I dati confermano il sentire degli operatori: se sul mercato al dettaglio l’interesse di famiglie e imprese è parso solo attenuato dal peggioramento del quadro macroeconomico, decisamente negativa è la situazione sul versante corporate, «ove la prudenza degli operatori stranieri ha determinato un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 agli appena 2 miliardi dello stesso periodo di quest’anno. La debolezza ha interessato l’intero mercato, a conferma di un’accresciuta percezione di rischiosità complessiva», dice Dondi.
Quando si parla di grandi città, altra domanda è relativa alla localizzazione. E al test del mercato c’è un’iniziativa che fa letteratura, promossa da Borio Mangiarotti e la stessa ideeUrbane, con oltre 60 appartamenti dal design ricercato, architettura all’avanguardia e attenzione all’efficienza energetica in un complesso residenziale del valore di 26 milioni di euro in un’area di 4.900 mq a Quinto de’ Stampi. Siamo a 20 minuti dal Duomo di Milano e l’operazione integra spazi per lo smart working, socialità e green experience. L’esperienza è quella del “vivere in città”, l’offerta è competitiva sul prezzo: un bilocale delle stesse caratteristiche a Milano costa 430 mila euro, a Quinto Garden ci si attesta sui 250 mila euro, con un risparmio del 40%.
Innovazione e digitalizzazione che nel real estate passano sotto il segno di proptech (che associa property e technology) e fintech (ovvero quell’innovazione finanziaria resa possibile dall’innovazione tecnologica) sono intanto scese in campo per facilitare l’incontro tra domanda e offerta. Tra gli altri si distingue Casavo – una piattaforma tecnologica (Instant Buyer) che presenta offerte dirette per l’acquisto di immobili e, dopo la ristrutturazione, trova gli acquirenti finali, che ha effettuato più di 1700 transazioni immobiliari per un valore di oltre 500 milioni di euro – che si rivolge in particolare ai giovani giocandosi la carta dell’accessibilità. Nelle scorse settimane Casavo ha peraltro presentato una ricerca su chi oggi si può permettere casa nelle città di Milano, Roma, Torino, Firenze e Bologna, considerando due scenari di reddito medio mensile: 1.500 euro e 2.500 euro netti.
I risultati? Una netta differenza di potere d’acquisto soprattutto tra Milano e Torino, rispettivamente la città meno accessibile ai giovani e quella dove è possibile acquistare più metri quadri in assoluto. Tra le altre, anche la piattaforma Homepal, un’agenzia digitale fondata quasi dieci anni fa con l’intento di trasferire il vantaggio della tecnologia ai clienti, che possono gestire, con un risparmio di oltre il 50% rispetto alle agenzie tradizionali, la vendita e l’acquisto di immobili residenziali. È di queste settimane la partnership con Intesa Sanpaolo e BPER che per l’avvio prevede il conferimento da parte di Intesa Sanpaolo della partecipazione del 100% di Intesa Sanpaolo Casa (azienda che offre servizi di intermediazione e consulenza immobiliare attraverso una rete di agenzie nelle principali città italiane) e la successiva incorporazione in Homepal. L’idea è di promuovere “una proptech con human touch”. In generale, quindi, acquisto o affitto? «In virtù dell’innalzamento dei tassi, chi oggi ha bisogno di una casa guarda anche all’opzione affitto». Ma potrebbe essere una soluzione transitoria. E servono nuove proposte, ad esempio, nell’ottica del built to rent, soprattutto per prodotti “affordable”. Secondo dati Nomisma, le abitazioni locate nel 2022 ammontano complessivamente a poco meno del 6% dello stock disponibile.
Considerando i valori locativi, la maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre del 2023 una crescita del +1,7%. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna. L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo. «Negli ultimi 10 anni – racconta Elena Molignoni, di Nomisma – i tempi medi per locare un’abitazione si sono dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1-2 mesi».
Articolo pubblicato su Millionaire di novembre 2023
