Grandi potenzialità di sviluppo nei prossimi cinque anni anche per piccole gestioni. Servono imprenditorialità, team efficienti, conoscenza del tessuto locale. Che cosa bisogna sapere, quanto si può guadagnare.
Gli affitti brevi sono una nicchia del mercato immobiliare, ma presentano grandi potenzialità di sviluppo nel prossimo quinquennio. Quando sono gestiti in maniera professionale offrono una redditività nella media nazionale della locazione tradizionale, pari al 3,5%. L’affermazione è di Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, società che studia il mercato. Parliamo di un settore che in Italia ha chiuso il 2021 con un fatturato di 10,4 miliardi.
Quello degli affitti brevi è un business che richiede multidisciplinarietà, capacità imprenditoriale e gestione di team efficienti e performanti, ma anche conoscenza del tessuto locale. Il salto si fa quando si riesce a “scalare” il modello. I numeri degli ultimi mesi hanno risvegliato l’interesse di proprietari e investitori: 5.063.422 notti prenotate a settembre 2022 in Italia (dati AirDNA), arrivi per oltre 90 milioni di ospiti su Airbnb nel solo terzo trimestre del 2022.
«In Italia parliamo di circa 6 milioni di seconde case vuote – spiega a Millionaire Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, principale operatore dello short term rental in Italia – non tutte idonee agli affitti brevi anche se in gran parte lo sarebbero: solo il 10% oggi sono affittate. Non fanno concorrenza agli affitti tradizionali, le regole sono diverse: i prezzi degli affitti brevi si confrontano con quelli degli alberghi, parliamo di rapporti e volumi di incassi doppi. Ovviamente non saranno doppi anche i guadagni, perché nel bilancio incidono i costi di gestione e le spese di condominio, e le utenze rimangono a carico del proprietario».
«Nelle principali città italiane gli affitti brevi coinvolgono ormai anche più del 5% dello stock abitativo complessivo, con canoni medi annuali ben superiori a quanto registrato sul mercato tradizionale, anche prossimi a 4.500 euro al mese, con tassi di rendimento però strettamente dipendenti dalla professionalità del gestore/proprietario» sottolinea Zirnstein di Scenari Immobiliari. I property manager forniscono, attraverso strumenti e processi innovativi, servizi di gestione degli immobili, valorizzando la visibilità degli annunci e massimizzando gli incassi sulle piattaforme online come Airbnb, Booking.com, Homeaway, Expedia.
I clienti sono singoli proprietari o società immobiliari che intendono affittare i propri appartamenti per brevi periodi ma non sono nelle condizioni di farlo in autonomia e con i desiderati livelli di redditività. Affidandosi agli specialisti si possono massimizzare i tassi di occupazione e mantenere elevati gli incassi. Chi vuole capire questo business per entrarci deve essere in grado di offrire una serie di servizi: prendersi cura dell’ospite e dell’immobile durante il soggiorno con accoglienza, checkin e checkout, assistenza, ispezioni finali, pulizie e gestione della biancheria, fino a tutte le attività amministrative, burocratiche e assicurative connesse ai soggiorni.
“I prezzi degli affitti brevi si confrontano con quelli degli alberghi”
Scenari Immobiliari ha calcolato 575mila seconde case offerte sul mercato degli affitti turistici, con oltre 200mila unità gestite da agenzie e operatori specializzati. Il 20-30% dei gestori sono professionali e gestiscono da 5 a 30 proprietà immobiliari; CleanBnB è il primo operatore con oltre 1.600 immobili in gestione diretta ed esclusiva in 60 località in Italia e quotato in Borsa dal 2019 sul mercato Euronext Growth Milan; Wonderful Italy è la più grande azienda italiana di ospitalità in zone turistiche (dalla Puglia al Lago di Garda, dal Piemonte alla Sicilia) per numero di case vacanza gestite direttamente (1.400), e con 350 esperienze turistiche commercializzate.
Resta una grande frammentazione del settore, e quindi «un mercato potenziale immenso da esplorare» dice Francesco Zorgno. Il suo primo consiglio a chi si vuole avventurare nel business è di studiare il mercato locale: vale la pena inserirsi in località dove la gestione non è ancora un plus, perché in città come Milano o Roma, dove lavorano i grandi operatori e gli aspetti logistici sono complessi, meglio non perdere tempo.
Guadando all’esperienza di chi ce l’ha fatta, un piccolo operatore riesce a gestire fino a una trentina di immobili con efficienza, con una partita Iva strutturata e con una squadra di collaboratori part time per assolvere tutti i servizi. Oltre questa soglia servono capitali e risorse. Ma l’orizzonte è ampio: «Le locazioni brevi attraggono sempre più gli investimenti immobiliari, nazionali e internazionali – commenta Gian Battista Baccarini, presidente Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari – perché hanno una redditività netta elevata, sono privi del rischio di morosità e sono flessibili nella durata.
“Le locazioni brevi attraggono sempre più gli investimenti immobiliari, nazionali e internazionali”
Il patrimonio immobiliare residenziale italiano è di vecchia edificazione e ha un grande bisogno di essere riqualificato. Storicamente è diffuso e saldamente in mano ai privati. Si aggiunga che la percentuale di popolazione che vive in abitazioni locate sta progressivamente aumentando, in particolare nelle grandi città e nelle fasce d’età fino ai 35 anni, riflettendo un cambiamento nelle scelte da parte dei cittadini».
Secondo Francesco Zorgno il business degli affitti brevi «è un eccellente motore dell’investimento immobiliare, in quanto genera redditività certa, consente il recupero del patrimonio immobiliare, contribuisce alla riqualificazione dei contesti abitativi garantendo la sostenibilità economico-finanziaria, ma anche ambientale e sociale, ripopola i centri storici perché riguarda immobili sfitti e abbandonati; favorisce nuove esperienze turistiche e culturali oltre che bilanciare i flussi turistici in modo sostenibile».
L’opportunità degli affitti brevi va considerata nel più ampio segmento della locazione che ha bisogno di nuove energie, con la creazione di immobili residenziali e piattaforme di sviluppo e di gestione dedicate. Tra le storie di chi ha fatto strada c’è quella del Gruppo DoveVivo, una delle maggiori piattaforme di gestione residenziale in Europa con 2.500 immobili e appartamenti in gestione in 40 città in 6 nazioni (Italia, Spagna, Francia, Portogallo, Inghilterra e Scozia).
Il gruppo conta attualmente 400mila metri quadrati di asset in gestione per un valore di 1,5 miliardi e punta a chiudere il 2022 con un fatturato di 90 milioni. Un posizionamento sul mercato raggiunto grazie alla consulenza personalizzata e a servizi di gestione completa dell’asset immobiliare: non solo pratiche burocratiche e amministrative, ma anche consulenza di interior design ed eventuale ristrutturazione, servizi fotografici dell’immobile per la messa online dell’appartamento, e attività di marketing.
“Una strategia che ha saputo soddisfare le richieste di molti”
Dove Vivo è nata nel 2007 dall’idea dei due soci fondatori, Valerio Fonseca e William Maggio (oggi rispettivamente ceo e chairman), all’epoca studenti fuorisede a Milano. L’esperienza personale li ha portati a scontrarsi con una moltitudine di problematiche, dalla casa fatiscente al contratto precario o assente, dalla manutenzione alle pratiche burocratiche; dagli appartamenti sfitti, alla gestione degli inquilini, ai danni causati agli immobili. Da qui lo sviluppo di una strategia che ha saputo soddisfare le richieste di molti giovani inquilini e numerosi proprietari di immobili; con un servizio all-inclusive, sempre più digitale e semplice da utilizzare e un’offerta di gestione con garanzia di rendita fissa. «L’evoluzione dal mondo del co-living a quello del living – racconta Fonseca – per noi è stata naturale. La gestione del prodotto residenziale vede infatti grandi potenzialità di generare sinergie integrando l’affitto breve con quello di medio-lungo termine».
Articolo tratto da Millionaire dicembre-gennaio.
